5 formas sencillas de invertir en bienes raíces
1. Propiedades de alquiler
Ser propietario de propiedades de alquiler puede ser una gran oportunidad para las personas con habilidades de hágalo usted mismo (bricolaje) y renovación, y que tienen la paciencia para administrar inquilinos. Sin embargo, esta estrategia requiere un capital sustancial para financiar los costos iniciales de mantenimiento y cubrir los meses vacantes.
Pros
- Proporciona ingresos regulares y las propiedades pueden apreciarse
- Maximiza el capital a través del apalancamiento
- Muchos gastos asociados deducibles de impuestos
Contras
- Puede ser tedioso administrar inquilinos
- Dañar potencialmente la propiedad de los inquilinos
- Reducción de ingresos por posibles vacantes
Según datos de la Oficina del Censo de EE. UU., Los precios de venta de viviendas nuevas (un indicador aproximado de los valores inmobiliarios) aumentaron constantemente en valor desde 1940 hasta 2006, antes de caer durante la crisis financiera. Posteriormente, los precios de venta reanudaron su ascenso, incluso superando los niveles previos a la crisis.1 2 Queda por ver cuáles serán los efectos a largo plazo de la pandemia de coronavirus sobre los valores inmobiliarios.
Gráfico de precios de venta de viviendas nuevas
Fuente: Encuesta de construcción, Oficina del censo de EE. UU.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que lo han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
2. Grupos de inversión inmobiliaria (REIG)
Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG, por sus siglas en inglés) son ideales para las personas que desean ser propietarios de bienes raíces de alquiler sin las molestias de administrarlos. Invertir en REIG requiere un colchón de capital y acceso a financiamiento.
Los REIG son como pequeños fondos mutuos que invierten en propiedades de alquiler. En un grupo de inversión en bienes raíces típico, una empresa compra o construye un conjunto de bloques de apartamentos o condominios, luego permite a los inversores comprarlos a través de la empresa, uniéndose así al grupo.
Un solo inversor puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo, pero la empresa que opera el grupo de inversión gestiona colectivamente todas las unidades, gestiona el mantenimiento, anuncia las vacantes y entrevista a los inquilinos. A cambio de realizar estas tareas de gestión, la empresa cobra un porcentaje del alquiler mensual.
Un contrato de arrendamiento de grupo de inversión en bienes raíces estándar está a nombre del inversionista, y todas las unidades agrupan una parte del alquiler para protegerse contra vacantes ocasionales. Con este fin, recibirá algunos ingresos incluso si su unidad está vacía. Siempre que la tasa de vacantes de las unidades agrupadas no aumente demasiado, debería haber suficiente para cubrir los costos.
Pros
- Más manos libres que poseer alquileres
- Proporciona ingresos y apreciación
Contras
- Riesgos de vacante
- Tarifas similares a las de los fondos mutuos
- Susceptible para gerentes sin escrúpulos
3. Cambio de Casa
El cambio de casa es para personas con experiencia significativa en valoración, marketing y renovación de bienes raíces. El cambio de casa requiere capital y la capacidad de hacer, o supervisar, las reparaciones necesarias.
Este es el proverbial «lado salvaje» de la inversión inmobiliaria. Así como el day trading es diferente de los inversores que compran y retienen, los inversores inmobiliarios son distintos de los propietarios que compran y alquilan. Por ejemplo, los fanáticos de los bienes raíces a menudo buscan vender de manera rentable las propiedades infravaloradas que compran en menos de seis meses.
Los aficionados a la propiedad pura a menudo no invierten en mejorar las propiedades. Por lo tanto, la inversión ya debe tener el valor intrínseco necesario para obtener ganancias sin ninguna alteración, o eliminarán la propiedad de la disputa.
Los Flippers que no pueden descargar rápidamente una propiedad pueden tener problemas porque, por lo general, no tienen suficiente efectivo no comprometido a mano para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede conducir a pérdidas continuas como una bola de nieve.
Hay otro tipo de flipper que gana dinero comprando propiedades a precios razonables y agregando valor renovándolas. Esta puede ser una inversión a más largo plazo, donde los inversores solo pueden permitirse adquirir una o dos propiedades a la vez.
Pros
- Inmoviliza capital por un período de tiempo más corto
- Puede ofrecer devoluciones rápidas
Contras
- Requiere un conocimiento más profundo del mercado
- Los mercados calientes se enfrían inesperadamente
4. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es mejor para los inversores que desean exponer su cartera a bienes raíces sin una transacción inmobiliaria tradicional.
Un REIT se crea cuando una corporación (o fideicomiso) utiliza el dinero de los inversores para comprar y operar propiedades de ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, como cualquier otra acción.
Una corporación debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos para mantener su estado REIT. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las sociedades, mientras que una empresa regular estaría sujeta a impuestos sobre sus beneficios y luego tendría que decidir si distribuye o no sus beneficios después de impuestos como dividendos.4
Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son una inversión sólida para los inversores del mercado de valores que desean ingresos regulares. En comparación con los tipos de inversión inmobiliaria antes mencionados, los REIT permiten a los inversores la entrada a inversiones no residenciales, como centros comerciales o edificios de oficinas, que generalmente no son factibles para que los inversores individuales las compren directamente.
Más importante aún, los REIT son altamente líquidos porque se negocian en bolsa. En otras palabras, no necesitará un agente inmobiliario y una transferencia de título para ayudarlo a cobrar su inversión. En la práctica, los REIT son una versión más formalizada de un grupo de inversión inmobiliaria.
Por último, al analizar los REIT, los inversores deben distinguir entre los REIT de acciones que poseen edificios y los REIT hipotecarios que brindan financiamiento para bienes raíces y incursionan en valores respaldados por hipotecas (MBS). Ambos ofrecen exposición a bienes raíces, pero la naturaleza de la exposición es diferente. Un REIT de capital es más tradicional, ya que representa la propiedad de bienes raíces, mientras que los REIT hipotecarios se centran en los ingresos de la financiación hipotecaria de bienes raíces.
Pros
- Acciones esencialmente que pagan dividendos
- Las tenencias principales tienden a ser arrendamientos a largo plazo que generan efectivo
Contras
- No se aplica el apalancamiento asociado con los inmuebles de alquiler tradicionales
5. Plataformas inmobiliarias online
Las plataformas de inversión inmobiliaria son para aquellos que desean unirse a otros para invertir en un acuerdo comercial o residencial más grande. La inversión se realiza a través de plataformas inmobiliarias online, también conocidas como crowdfunding inmobiliario. Todavía requiere invertir capital, aunque menos de lo que se requiere para comprar propiedades directamente.
Las plataformas online conectan a inversores que buscan financiar proyectos con desarrolladores inmobiliarios. En algunos casos, puede diversificar sus inversiones sin mucho dinero.
Pros
- Puede invertir en proyectos individuales o cartera de proyectos
- Diversificación geográfica
Contras
- Tiende a estar mal líquido con períodos de encierro
- Los gastos de gestión
- La línea de fondo
Ya sea que los inversores inmobiliarios utilicen sus propiedades para generar ingresos por alquiler o para esperar el momento oportuno hasta que surja la oportunidad de venta perfecta, es posible desarrollar un programa de inversión sólido pagando una parte relativamente pequeña del valor total de una propiedad por adelantado. Y al igual que con cualquier inversión, hay ganancias y potencial dentro de los bienes raíces, ya sea que el mercado en general esté al alza o a la baja.
